LA LOCATION EN MEUBLE I- Introduction Il n'existe pas de véritable définition de la location meublée, mais les tribunaux ont fixé quelques critères : - le local doit être "normalement meublé" afin de permettre au locataire de vivre convenablement, - les parties doivent s’être entendues sur la qualification du meublé. Ce n’est pas l’importance du mobilier (au sens qualitatif du terme) qui compte, mais la commune volonté des parties de louer en meublé. Un logement est considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne, y compris la vaisselle. Ce type de location est soumise à des dispositions spécifiques, notamment sur le plan fiscal. Et cela, quel que soit le nombre de logements possédés par le propriétaire-bailleur. Le fait qu'un locataire substitue progressivement ses propres meubles à ceux fournis par le propriétaire ne modifie pas le caractère meublé de la location. En conséquence, il serait inutile de conclure une "fausse location en meublé", en rajoutant, par exemple, une table et deux chaises au local vide, dans le seul but d'échapper à la loi du 6 juillet 1989. Le locataire pourrait à tout moment demander l'application de la loi de 89 (voir cette fiche, cliquez ici). II - Le contrat de location 2.1 Les clauses obligatoires Le contrat doit être établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l'expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Lorsque le bailleur est titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou lorsque la cessation d'activité est prévue, le contrat peut être d'une durée inférieure à un an et doit mentionner les raisons et événements justificatifs. Toutefois, si le bail commercial est renouvelé ou si l'activité est poursuivie, la durée du contrat est portée à un an. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. 2.2 Les clauses non réglementées Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementés. Il est recommandé de préciser au minimum : •Le point de départ et la durée du bail, •Les modalités du congé : sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? lettre recommandée ou notification d'huissier ? le délai de préavis ? •la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ; •le montant exact du loyer et des charges, les modalités de paiement et de révision, le montant du dépôt de garantie, •l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs, •les clauses résolutoires, •l'état des lieux et l'inventaire du matériel - Les documents à annexer : L'état des lieux qu'il est recommandé d'établir avec précision ainsi que l'inventaire précis et détaillé du mobilier, le tout signé par les deux parties. Si le contrat de location n'est pas assez clair sur certains points, ce sont les règles du code civil concernant le contrat de louage (art.1708 et suivant du code civil) qui seront appliquées. 2.3 la forme L’établissement d’un contrat écrit est obligatoire sauf pour les locations meublées occupé en tant que résidence secondaire. La rédaction doit être claire et précise. En cas de silence du contrat sur des points précis, les parties doivent se référer aux règles du code civil sur le "contrat de louage". La loi du 6 juillet 1989 peut toutefois s’appliquer (partiellement ou entièrement) à condition que les parties entendent s’y soumettre, par un accord écrit (voir la fiche sur les locations soumises à la loi du 6 juillet 89, cliquez ici). Les parties peuvent insérer des clauses résolutoires de plein droit, en cas d’impayés de loyer ou de charges par exemple. Si les parties n’ont pas prévu de clauses résolutoires dans leur contrat, le propriétaire pourra demander, devant les tribunaux, la résolution du bail en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations. 2.4 La durée du bail : Le locataire bénéficie désormais d'un contrat d'une durée minimum d'un an si la location est à titre de résidence principale. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an aux conditions antérieures. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme doit, trois mois avant l'échéance du bail, en informer le locataire et motiver son refus. 2.5 Le loyer : Le loyer est librement fixé par les parties, lors de la conclusion du bail. L’augmentation du loyer n’a pas de caractère automatique. Les parties peuvent prévoir une révision annuelle en cours de bail. Pour cela, elles devront en faire mention dans le contrat, en précisant l’indice de référence choisi et la date à laquelle la révision devra avoir lieu. En pratique, c’est l’indice Insee du coût de la construction qui est choisi. A défaut de clause de révision, le loyer ne peut pas être augmenté. 2.6 L'état des lieux et du mobilier : Un état des lieux d'entrée et de sortie est conseillé, notamment lorsque de multiples locataires se succèdent dans les lieux, sans qu’il soit possible de déterminer qui est responsable de telle ou telle dégradation. A défaut d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf s’il apporte la preuve du contraire. L’inventaire du mobilier doit être fait avec minutie afin d’éviter toutes réclamations ultérieures. Faute de descriptif, il faudra apporter la preuve de la présence dans les lieux de tel ou tel mobilier ou des dégradations éventuelles causées. Le contrat peut déroger conventionnellement à l’établissement de ces inventaires, en précisant de manière explicite que le locataire prendra les lieux en l’état. III- Les garanties 3.1 Le dépôt de garantie : Le bailleur peut dans son intérêt, réclamer au locataire un dépôt de garantie, au moment de son entrée dans les lieux. De cette manière, il se protège contre les impayés, mais également contre les dégradations. Son montant n’est pas réglementé, sauf en cas d’intervention d’un agent immobilier. Si un agent immobilier est intervenu dans la conclusion du contrat, le montant des sommes dont il réclame le règlement d’avance et qu’il bloque sur un compte séquestre ne peut excéder un certain montant fixé par décret : - pour une location inférieure à 3 mois, le montant ne peut excéder le montant du loyer relatif à la période de location, - pour une location supérieure à 3 mois, le dépôt ne peut pas être supérieur à 3 mois. 3.2 La caution : Le bailleur peut demander à son locataire une garantie, en la personne d'une caution. L'engagement de caution doit être annexé au contrat de location. Cet acte doit clairement déterminer les dettes auquelles sera tenu le garant. La caution est en principe engagée pendant la durée du bail à durée déterminée. A défaut de terme précis dans l'acte de caution, l'engagement peut être rompu à tout moment. IV- Les obligations des parties Les parties déterminent leurs obligations réciproques. En l’absence de clauses du bail les définissant, il faut se référer au code civil. 4.1 - Les obligations du locataire : Le code civil ne contient pas d’indications imposant au locataire de s’assurer. Il paraît toutefois indispensable de prévoir l’insertion dans le contrat d’une telle clause. En cas de location de courte durée, il est préférable que ce soit le bailleur qui la souscrive, à charge pour lui d’en répercuter une partie sur le locataire, au prorata du temps d’occupation. Pour que cette récupération soit possible, il faut l’insérer dans le contrat en précisant les modalités de son application (exemple : la proratisation). A défaut, seul le loueur sera tenu au règlement intégral des primes. L'entretien des lieux : Le code civil impose au locataire d’user de la chose louée en bon père de famille (l’entretien et le respect de la destination des lieux) et l’oblige à rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté, ce qui a été dégradé par la vétusté ou la force majeure. Le locataire doit répondre des dégradations et des pertes survenues au cours du bail. Le loyer et les charges : Le locataire a l'obligation de payer le loyer et les charges. En matière de location meublée, les charges récupérables sur le locataire sont fixées d'un commun accord entre les parties. En l'absence d'un tel accord, le bailleur ne peut rien réclamer en supplément à son locataire. Il est alors conseillé de préciser dans le contrat que les parties se réfèreront à la liste des charges récupérables fixées par décret en application de la loi du 6/07/89. 4.2 Les obligations du bailleur : Le bailleur, doit délivrer le bien en bon état de réparation et d’entretien. Le logement et les meubles doivent être décents, c'est à dire sans risques pouvant porter atteinte à la sécurite du locataire. Le bailleur doit également pendant toute la durée du bail faire toutes les réparations autres que les réparations locatives. Il doit garantir la jouissance paisible du bail. Il n'est toutefois pas responsable des désordres ou troubles de fait causés par un tiers (cambriolage, graffitis...). V - La fin du bail 5.1 A l'initiative du locataire : Le locataire d'un meublé à titre de résidence principale peut donner congé à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois. Le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges pendant toute la durée du préavis. 5.2 A l'initiative du bailleur : Le bailleur peut donner congé en respectant un délai de préavis de trois mois et en motivant son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non renouvellement du contrat sont désormais prévus par la loi: il s'agit de la décision de reprendre ou de vendre le logement ou d'un motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations. VI Le décès En cas de décès du bailleur ou du locataire, le bail se transmet d'office aux héritiers. Le contrat continue donc de produire ses effets aux mêmes conditions. Si les parties veulent que le bail soit résolu de plein droit au décès de l'un ou l'autre, elles doivent le préciser dans le contrat.Mais, le conjoint peut prétendre à une continuation automatique du bail à son profit.
Le Meublé étudiant
Location Meublée
APPRENDRE COMPRENDRE