LE CONTRAT DE LOUAGE PAGE 1 I – Introduction Code civil Art 1709 & suivants La location des biens immobiliers (et mobiliers) est définie par le Code Civil. Il défini les rêgles générales applicables entre bailleurs et locataires lorsqu'il n'existe pas de législation spécifique applicable au bien loué et quand la législation particulière n'ennonce pas de rêgles dans tel ou tel domaine. Il s'agit donc du texte de référence en l'absence d'autres textes. Il en sera ainsi pour des locations très particulières : location d'un garage independamment d'un logement d'habitation, d'un local sans destination particulière mais aussi les baux dont la règlementation est succinte : Bail professionnel, bail en meublé, bail saisonnier... Les règles ci dessous sont, pour beaucoup, restées dans leur version originelle, c'est à dire issues de la rédaction du Code Napoléonien de 1804. Les éléments important sont soulignés dans le texte.... et commentés II – Définition 2.1 Le code civil Article 1709 Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer. Article 1710 Le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles. 2.2 Le champ d’application Article 1711 Ces deux genres de loelui pour qui l'ouvrage se fait. Ces trois derniuage se subdivisent encore en plusieurs espèces particulières : On appelle "bail à loyer", le louage des maisons et celui des meubles ; "Bail à ferme", celui des héritages ruraux ; "Loyer", le louage du travail ou du service ; "Bail à cheptel", celui des animaux dont le profit se partage entre le propriétaire et celui à qui il les confie. Les devis, marché ou prix fait, pour l'entreprise d'un ouvrage moyennant un prix déterminé, sont aussi un louage, lorsque la matière est fournie par cères espèces ont des règles particulières. Article 1713 On peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles III – Les règles communes 3.1 La forme Article 1714 (Ordonnance nº 45-2380 du 17 octobre 1945 Journal Officiel du 18 octobre 1945 rectificatif JORF 30 octobre 1945) (Loi nº 46-682 du 13 avril 1946 Journal Officiel du 14 avril 1946 rectificatif JORF 16 et 24 avril 1946) On peut louer ou par écrit ou verbalement , sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à colonat partiaire. 3.2 La preuve Article 1715 Si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins , quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. 3.3 Le prix Article 1716 Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. IV Droits et Obligations 4.1 Le locataire 4.1.1 Les droits Article 1717 Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. 4.1.2 Les obligations Article 1728 Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1º D'user de la chose louée en bon père de famille , et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2º De payer le prix du bail aux termes convenus . 4.1.3 Les sanctions Article 1729 (Loi nº 2007-297 du 5 mars 2007 art. 18 I Journal Officiel du 7 mars 2007) Si le preneur n'use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bai l. 4.1.4 La restitution Article 1730 S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue , suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Article 1731 S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives , et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. 4.1.5 La responsabilité Article 1732 Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. Article 1733 Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve : Que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Article 1734 (Loi du 5 janvier 1883 Journal Officiel du 7 janvier 1883) S'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l'immeuble qu'ils occupent ; A moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus. Article 1735 Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. 4.1.6 Le mariage Article 1751 (Loi nº 62-902 du 4 août 1962 Journal Officiel du 7 août 1962 rectificatif JORF 15 août) (Loi nº 2001-1135 du 3 décembre 2001 art. 14 I Journal Officiel du 4 décembre 2001 en vigueur le 1er juillet 2002) Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. 4.1.7 Les meubles Article 1752 Le locataire qui ne garnit pas la maison de meubles suffisants, peut être expulsé, à moins qu'il ne donne des sûretés capables de répondre du loyer.
L'obligation d'assurance du bien loué vient aujourd'hui tempérer ces articles du code civil : L'assurance se substituant au locataire.
L'état des lieux est rendu obligatoire dans la plupart des baux réglementés par des lois spécifiques. Toutefois l'art 1731 s'applique en cas d'inexistance d'état des lieux d'entrée.
Les lois spécifiques inversent cette règle : elles interdisent généralement la sous location et la cession du bail sauf accord du bailleur.
Le Code Civil n'impose pas l'écrit pour le contrat de bail... Toutefois la législation ultérieure l'impose dans la majorité des locations immobilières.
Cet article reste d'actualité... Souvent même,il conditionne le formalisme imposé par les législations particulières, obligeant le bailleur à notifier aux deux époux son intention de vendre, reprendre ou résilier le bail...
Cet article constituait une garantie pour le bailleur... pouvant espérer récupérer le prix du loyer sur la vente des meuubles meublants de son locataire...
APPRENDRE COMPRENDRE